東京都区内建売一戸建てをマンション１戸分値引いた武勇伝　(3) 〜用途地域と地盤は重要〜

この話は「東京都区内建売一戸建てをマンション１戸分値引いた武勇伝」についてですが、その値引きに至った経緯をつらつら書いていきます。

前回はこれ。

基本ですが、マンションと戸建の大きな違い

わたしの場合、マンションでなく基本戸建派。

理由はやりたいことの制限がつかないので。

DIYやDIYやあんなことやこんなこと。

賃貸マンションでそれらに制限があったので、余計にそのように思ってました。

もちろん上下の音や隣の音など問題をクリアしたいという欲もあり。

よく一戸建ては大変・・とか言いますが、それはそれらを得るための修行だと思ったりしてます。

まぁ、実際はそんなことないんですけどね。

マンションと戸建で話題になるのはそういう点が多いんですが、実は乗り越えれない壁がそれらにはあるんです。

それは用途地域ですね。

・第一種低層住居専用地域

・第二種低層住居専用地域

・第一種中高層住居専用地域

・第二種中高層住居専用地域

・第一種住居地域

・第二種住居地域

・準住居地域

・近隣商業地域

・商業地域

・準工業地域

・工業地域

・工業専用地域

これだけ用途地域は別れられています。

一般的な大型/高層マンションは低層住居専用地域には建てることができません。

出来ても高さ制限の範囲内。

なので、その低層エリアではマンションも低く、お高い物件が多くなります。

これらは割と一般的ではないですよね。

その制限の兼ね合いで大型マンションなどは準工業地域などに建つことが多いんです。

武蔵小杉の有名になったタワマンは商業地域/工業地域に立ってたりします。

物の価値基準をどこに置くか？・・で評価は変わりますが、治安については第一種低層住居専用地域が割と良く、それは「その地域の物件に必要な条件」が結果的に泥棒がそこのエリアに入るメリットが少なくなる・・てことでしょう。

ウェーイ！・・な人がたむろする場所も無いですからね。

その結果、第1種低層住居専用地域は「割と高級住宅街」が多くなってきます。

田園調布ももちろんそれ。

土地の価値や品位（といったら上から目線っぽいですが）は結果的にそれらに紐づいて来るといっていいでしょう。

なので資産価値云々なら第一種低層住居専用地域が一番秀でていると思われます。

これが大型マンションには無いものでしょうね。

投機対象で考えると違ってきますけどね。

でも第一種低層住居専用地域はその特性上利便性は落ちたりします（笑

価値観、いろいろ。

地盤の確認は大事なチェックポイント

そしてさらに大事なのは地震対策。

東京城南エリアの場合、武蔵野台地の上かどうか？・・が一つのポイントになると考えています。

それは以前に借りていた準工業地帯にあった賃貸マンションが中層なのに大型トラックで揺れていたので（笑

わたしも奥さまも阪神淡路大震災経験組。

あの揺れを覚えているので、それには足元がしっかりしている場所が良い・・となりました。

ただ最近では地下の埋没谷で台地上でもその危険度が変わることがわかりました。

産総研のこの地質地盤図で平面図の選択「沖積層基底面」でそれがわかりますが、これが地下の谷なんですって。

これがあるところは、より揺れやすくなる・・と。

これらの場所は昔の海ですので、納得ですよね。

これらの地域は液状化の可能性がある地域と被りますよね。

ということで、こだわるなら武蔵野台地上の埋没谷がない部分の第一種低層住居専用地域・・が良いとなるわけです。

つまり、谷や平地でなく丘の上ということですね。

もちろん極論ですので悪しからず。

これらの差が物件の価格の差に大きくつながっているか？・・ですが、それは関係ないと思います。

どちらかというと、そのタイミングでの売る側の都合が大きく関わっているように感じますね。

非公開物件＆ハウスメーカーの分譲の傾向

そんなこんなでエリアを絞り物件を漁っていくわけです。

そうなるとその土地への執着が出るので意欲が出るかもしれない。

知らんけど。

前回の話に戻りますが、ネットやフリーペーパーに載っている物は、

割と長期に売れ残っているものが多いんですね。

そして新しいものはその地域で非公開で先行して展開されていることが割とあります。

徘徊して見つけてもググって出てこない・・というのも多数ありました。

建売は基本取り合いです。

なのでその情報は取りにいかないと逃す可能性があります。

なので、フリーペーパーなどに乗りにくい物件をそのエリアで徘徊しまくる＆ググりまくることで炙り出すということになります。

それで出てきやすいのがハウスメーカー直売の建売だったりするわけで。

ハウスメーカーの建売は直売が多いわけで、その手の媒体に乗る前に自社サイトで公開されたりします。

すると気付くんです。

ハウスメーカーの建売は分譲住宅（まとまった土地をいくつかに分割し、そこに複数軒建てて販売される住宅のこと）が多いんですね。

それが値引きのミソにつながって行くわけです。

続く

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