お家のあれこれ

東京都区内建売一戸建てをマンション1戸分値引いた武勇伝 (最終回) 〜清水の舞台から飛び降りよう〜


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後藤 一仁
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この話は「東京都区内建売一戸建てをマンション1戸分値引いた武勇伝」についてですが、その値引きに至った経緯をつらつら書いていきます。

前回はこれ。

 

復習です。

 

値引ける物件/条件はこんな感じ

 

・狙うなら分譲。4〜6棟以上が良し→その物件でハウスメーカーがどれくらい元を取っているかがわかりやすいです。

・ハウスメーカー直売を狙う。→直売ほど値引きできるのは世の常

・分譲なら全戸数の半数以上売れていると吉→ハウスメーカーが元を取っているライン

・駅チカではない物件が吉→俗に言うファミリータイプエリアになります。→見る人によっては不人気の立地

 

そして新たな項目

・期末(笑→これも当然ですよね。

・頭金である程度まとまった「現金」→キャッシュが欲しい時ってありますよね。

・値引きの前提は定価から何割引→世の当たり前のラインで考えると値引き額の限界が見えてきます。

 

なので元の価格が高いものほど(略

 

 

なんでも条件があるもんです。

 

それらを駆使したわたしの「実体験」を赤裸々に書きましょう。

 

値引き額はその最後に書きますが、タイトルに書いた金額となってます。

この値引き額はほんと良いネタなんですよねぇ

 

 

東京都区内建売一戸建てをマンション1戸分値引いた武勇伝<実体験>

 

 

さて、ここからは私の実体験です。

かれこれ10年以上前の話なので、現在に使えるかどうかはわかりませんが、ぶっちゃけ傾向は変わらないと思います。

物件を発見するところまでは今までの回に書いていますのでそちらを見てください。

ざっくり書くと、いろいろあって家を買うことに「チャレンジ」しました。

 

画像2

 

注文設計はそもそも頭になく、阪神淡路&姉歯以降の規格品で良いという判断。

であれば分譲の建売が良いとなり、如何に希望に近い物件を掘り起こせるか?・・がミソとなりました。

尚、希望は

・都内城南エリア

・戸建 30坪以上

・低層エリア

・台地&ちょっと高台・切土

・駐車場広め

・エントランスと門扉ほしい

・やっぱ新築がいいよね

・5000万円台までが現実的

などなど。

そして候補エリアを夜な夜な車で徘徊。

画像3

普段、通らない土地勘が無いところまでも通って新築分譲一戸建がないかをチェックしていました。

これでわかったのがハウスメーカー直売のでネットやそれ系雑誌に載っていない物件が割と多いこと。

で、それを発見するために徘徊を強化していくわけです。

 

それによりそのエリアのその時々の状況もわかるので、回ることは良いことだと思います。

そして住環境が自分好みのエリアにどう考えても予算オーバーな物件がありました。

その価格、ざっくり8000万円。

つまり、値引きが大前提な物件だったわけです。

 

うわぁ・・と怯みましたね。

 

でも奥さまはその物件が良い・・と。

 

 

で、その物件を買うべく博打をしてみるわけです。

 

 

まず起こした行動。

「寝かせる」(笑)

 

その物件を初めて見た時は建ってから3〜4ヶ月くらい経過していたと思います。

その時点で6棟中3棟が売れてませんでした。

 

この家選びをした時期ってのは本気で景気が悪く、家を買うなんて・・といった空気感が満載でした。

もちろん世の不動産も動きが悪く、その目をつけた一戸建てのハウスメーカーも倒産の噂が。

‥となるとチャンスなわけです。

 

 

でもそれだけ世が悪く、わたしも奥さまの会社も決算で良くなるわけがありません。

となれば、それで住宅ローンの借り入れも絞られる可能性が。

 

なのでその前のタイミングである3月までに決着するつもりで検討し、色々ダメなら縁がないとして諦める・・という事に家族会議でなりました。

 

もうほんと、一か八か的な検討です。

でもその家は8000万円だけあって設備も良く、構造も広さも全て要望とマッチしていました。

強いて言うと、自動車2台止めれる駐車場は断念(笑

 

そんなこんなで寝かしていたわけです。

 

寝かした意味ですが、これは決算の3月に近くなるほど色々勝負しやすくなるので。

※決算日は営業さんに確認済み

 

 

ということで、「その時まで売れてくれるな!」と思いつつ、他の物件も色々みつつ、やはり目をつけたのが良いなあ・・というパターンを繰り返してました。

 

 

ここでのポイント、定期的に見にいく・・です。

 

気になっているアピールと営業さんと仲良くなるという作戦ですね。

あと現状確認ですね。

そんなことを繰り返しているうちに、そのタイミングが来るわけです。

買う前提での価格交渉です。

 

 

その交渉の時期は1月中旬〜2月中旬くらいだったように思います。

つまり、全ての契約完了を3月末までに終わらせる計画でのタイミングです。

 

まず営業さんにアポイント。

日程を決めて相談したいと投げておきます。

そして当日、出向いて全部見た後にそれを打ち明けます。

 

まずは労いから。

営業さん、その物件に週末ごとに貼り付けになってました。

なので「長らくこの現場に通うのも大変だよね〜、で、相談なんだけど価格について調整できます?」・・とジャブ。

で、「分譲住宅って半分売れたら元取れたっていうし、ちょと会社と掛け合ってほしいんだ!」とストレート。

「もう、〇〇さんもここに通うのしんどいよね?」なども混ぜました(笑

 

この物件ですがこの時点で立ってからおおよそ1年経過しています。

そしてそのホームメーカーは倒産するんじゃ?・・な噂も。

 

そしてその物件はそのエリアを得意とせず、取り扱い物件としては僻地にあるようなもの。

売れ残っている理由は、ファミリータイプで割と高め。

 

駅から徒歩15分の都市型ニーズにはちょっときついタイプ。

そして人によっては坂道が多いのも敬遠材料。

 

これらが合わさった結果でしょう。

 

 

でも寝かせていたので、このタイミングでラスト2棟。

で、私たち夫婦が希望する物件とお隣さんが残るのみでした。

 

 

でもそのお隣さんもほぼ決定に近かったらしく、タイミング的には意中のものを最後の最後に拾っていくような感じでした。

 

 

で、それらの足元を見た上で一発勝負をかけるんです。

この価格なら買うで・・と。

 

それは「あ、その価格なら割とあるよね〜」な価格です。

 

その価格、5400万円(笑

 

つまり、3割強の値引きとなります。

 

自分でもやりすぎ感を感じましたが、どうせ一発勝負。

奥さんと練りに練って際どいところを突いたつもりでした。

もちろん営業さんは「マジか!」という表情。

画像4

 

 

そりゃ8000万のタグついているのに5400万と言い切るわけなので。

そこで一言添えました。

「支払いは現金が1700万であとは住宅ローン組む予定」

画像5

 

決算が近くなり、いろんな噂が飛び交っている時でした。

現金収入って大事ですもんね。これは有効打になるはず・・と思ってました。

 

で、なんやかんやで営業さん「持ち帰って相談します」と。

聞くと「役員に直接直訴パターン」とのこと。

 

いいところ突いてるんだ・・と思いましたね。

で、やることはやったので、あとは連絡待ちです。

待つこと数日。

 

電話が鳴りました。

画像6

注)当時はまだガラケー

もうわくわくドキドキです。

これでダメなら家購入はしばらくお預けですからね。

で、出るわけです。

 

営業さん「あの価格でOKでました!」

 

当時住んでたマンション5階ベランダで外に向かってガッツポーズ(笑

で、後日契約になったわけで。

ここで嬉しい誤算が。

 

わたしたち夫婦はその額を税別で考えてました。

なんと営業さん、税込だと思っていたみたく(笑)、それで稟議通したとのこと。

超ラッキー(笑

 

その社内でのやり取りがどうだったか聞いたんです。

するとやはり役員集まって大騒ぎになっていたらしい(笑

 

営業さん曰く「あんなの初めて見た」と。

でも現金はやっぱり効いたみたいです。

そんな感じで一か八かの勝負で勝ちをゲット。

 

結果的に2600万円の値引きを獲得したというわけです。

※販売価格8000万円(税別)、購入価格5400万円(税込)

 

当時の消費税は5%でしたのでそれを加味した場合、3000万円の値引きになったと言えましょう。

※販売価格8400万円(税込)、購入価格5400万円(税込)

 

で、銀行でのローンもスパッと決まり一安心。

無事に3月中旬までに処理が終わり、4月中旬に引き渡しとなりました。

 

 

そんなわけで、マンション1戸分程度の値引きが分譲一戸建てでゲットできたわけです。

 

結果的にあまりものが自分の希望のものだったわけですが、これは完全に偶然。

周りのニーズと私のニーズがそれだけ乖離していたとも言えます。

阪神淡路大震災経験者としては耐震性を重視したく、家は真四角が理想でした。その真四角形状で4隅をしっかり支えている物件が今の物件だったんです。

で、駐車場は6棟の中で一番間口が広く、奥行きもあります。

2.8m間口の6m奥行きですので、どんな車も置けますし、そこそこの作業も可能。この点はすごく重要でした。

そして5mの公道に面していますが、交通量はすごい少なくなってます。

そして水没・液状化は無縁の台地で切土です。

地盤改良は下手のお隣の土地でがっつり入っており、ハザートマップでも超安全エリアです。

そんなのが運良くたまたま残ったのはラッキーだったとしか言いようがなく。

 

 

 

まとめましょう

・決算直前

・準備している現金そこそこ

・景気悪くニーズが低い時期

・ホームメーカ直売

・ホームメーカーの経営状態

・ホームメーカーの長期在庫品

・理屈では既に元を取っている物件

・営業マンの抱き込み

・残り1棟

 

これらの条件が多いほど、値引きの可能性が大きくなっていくと思います。

 

 

つまり、売れにくい時に(結果的に)売れ残っていて、ぜひ売り切りたいような状況の時が一番値切り時・・ということですね。

当たり前な話ではありますが、これらのタイミングを得ることが大変だと思われます。

そして値引き交渉は最初の1発が重要です。

 

大きい金額から削っていく・・というのは常套手段ですが、その大きい金額は3割くらいが限度でしょう。

ちなみに1割程度は簡単に削れると思います。分譲建売であれば。

 

 

家の買い方はひとそれぞれ。

お金があって超広い土地で好き放題できるのはすごく羨ましく思います。

・・がそうで無い方も多いでしょう。

 

であれば、そういう買い方もある・・ということで参考にしてもらうと幸いです。

 

 

うまくいけば私みたく「東京23区内の元お屋敷エリアで災害被害無縁&犯罪発生率超低い&夜超静か」なところに30坪超でエントランス門扉付きなのに月の支払いがそこらの賃貸よりも安くなったりしますので。

ええ、ちょっとした自慢です。

 

そんなこんなで「東京都区内建売一戸建てをマンション1戸分値引いた武勇伝」はこれでおしまいです。

 

 

ちなみにこれだけ安く購入できたら売る時に利益が出そうでしょ?

実は少し前に、1棟が引っ越されたんですね。

 

で、売りに出された築年数11年のその価格は7400万円。

しばらくは間違いなく利益が出そうです。

売りませんけどね。

 

 

おしまい。

 

 

 

 

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